Poradnik budowlany

Poradnik budowlany

Jeżeli masz działkę, ale jeszcze nie masz projektu…

 

Niezależnie od tego czy kupujesz projekt gotowy czy zamawiasz projekt indywidualny musisz wiedzieć, jaki budynek możesz postawić na swojej działce.

Jeżeli Twoja działka objęta jest  Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego to możesz spokojnie przejść do następnego punktu – ominie cię sporo formalności. Plan Miejscowy opisuje, jakiego typu budynki można stawiać w danej okolicy. To pożyteczny dokument – dzięki niemu możesz mieć pewność, że w najbliższej okolicy nikt nie wybuduje np. bloku mieszkalnego, a sąsiednie domy będą budowane w podobnym stylu co Twój. To dobra rzecz: źle by było gdyby na jednej ulicy znajdowały się budynki o diametralnie różnej architekturze.

Często jednak takiego Miejscowego Planu nie ma co oznacza, że nikt tak naprawdę nie wie co można na Twojej działce wybudować. Co należy zrobić?

Wniosek o warunki zabudowy

 

Złożyć wniosek o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy. Niestety to nie działa tak, że urząd powie, jaki dom możesz na działce wybudować. To działa odwrotnie – najpierw musisz wiedzieć jaki mniej więcej chciałbyś dom wybudować, a urząd się do niego odniesie.

Wskazówka: Nie musisz być właścicielem działki, aby otrzymać Warunki Zabudowy. To dobra rzecz: gdy szukasz działki to możesz złożyć wniosek o otrzymanie Warunków Zabudowy, aby mieć pewność, że będziesz mógł wybudować na konkretnej działce wymarzony budynek.

Poniżej lista rzeczy, którą dołączysz do wniosku:

– Kopię mapy zasadniczej. To taka ogólna mapa terenu na której zaznaczono istniejące grunty, budynki, ukształtowanie terenu itp. Tę mapę otrzymasz w lokalnym wydziale geodezji.  Mapę należy zamówić w dwóch egzemplarzach. Na jednej z nich zaznacz granice swojej działki.

– Planowany sposób zagospodarowania terenu. Działa to w ten sposób, że opisujesz jaki dom chciałbyś postawić na działce. Nie podajesz dokładnych danych (co byłoby zresztą niemożliwe, skoro jeszcze nie masz projektu). Piszesz po prostu w miarę ogólnie jaki chciałbyś postawić dom, aby łatwo było potem dopasować projekt budowlany. Najlepiej podawać liczby nieco na wyrost i w szerokich widełkach, np. „Powierzchnia użytkowa od 120 do 180 m2, wysokość domu od … do…). Dobrze wcześniej przejechać się po okolicy i zobaczyć jakie domy stoją przy tej samej drodze, co Twoja działka bo urząd – prawdopodobnie – wyrazi zgodę na budowę tylko domów podobnych do tych, które są w okolicy (a ściśle: które są dostępne z tej samej drogi publicznej). Nie ma tu jednak reguły bo co urząd to inaczej.

 Pisemne oświadczenia z zakładu energetycznego, gazowni, przedsiębiorstwa wodociągowego i odbierającego ścieki, że teren jest wystarczająco uzbrojony, a jeśli nie jest – gwarancje, że podłączą nieruchomość do swoich sieci. W niektórych gminach urząd sam wysyła zapytania do tych zakładów – w takiej sytuacji dobrze spytać czy wpłynie to na szybkość wydania decyzji o warunkach zabudowy.

– Jeżeli dojazd na Twoją działkę prowadzi przez np. inną działkę to konieczne będzie dołączenie do wniosku dokumentu potwierdzającego możliwość dostępu do drogi publicznej. Tym celu należy zwrócić się do zarządu dróg. W niektórych przypadkach uregulowanie dojazdu na działkę może wymagać ustanowienia odpowiedniej służebności

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy składa się w Urzędzie Gminy

 

Gdzie musisz się udać?

– Starostwo Powiatowe wydział geodezji po mapę zasadniczą

– Zakład energetyczny po odpowiednie oświadczenie

– Opcja: gazownia (jeżeli chcesz mieć gaz), przedsiębiorstwo wodnokanalizacyjne (chyba, że chcesz studnię lub szambo / przydomową oczyszczalnię ścieków  – co trzeba wpisać do wniosku)

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

 

W takim przypadku sprawa jest prosta. Potrzebujesz na tym etapie:

–  Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wniosek składa się w urzędzie miasta lub gminy, w której jest zlokalizowana nieruchomość.

– Kopię mapy zasadniczej, którą uzyskasz w Starostwie Powiatowym

 

Formalności budowlane, które są niezbędne do przygotowania projektu budowlanego:

 

–  Geodeta. Powinien sporządzić mapę do celów projektowych (czyli dla architekta).  Mapa jest w skali 1:500, są na niej zaznaczone granice działki oraz jej otoczenie (nie mniej niż 50 metrów w każdą stronę) i ewentualne zabudowy na działce i w najbliższym otoczeniu. Mapa posłuży architektowi do zlokalizowania projektu na działce czyli adaptacji budynku. Uwaga: Mapa musi być aktualna czyli przedstawiać wiernie obraz terenu.

Poza tym warto zamówić nawet 5 egzemplarzy map do celów projektowych – mapy będą potrzebne m.in. do uzyskania warunków technicznych przyłączy.

UWAGA: Niektóre gminy honorują nawet dwuletnie mapy, ale zdarzają się takie dla których maksymalny „czas ważności” mapy to 3 miesiące. Z tego powodu dobrze jest nie zwlekać i w miarę szybko złożyć wnioski o warunki przyłączenia (o tym niżej) lub spytać w gminie, jakie mapy są honorowane.

– Badanie geotechniczne gruntu – tu zdania są mocno podzielone. Przyjęło się uważać, że badania nie są obowiązkowe, ale trzeba je zrobić, jeżeli ma się jakiekolwiek wątpliwości dotyczące gruntu na którym będziemy stawiać dom. Może na działce są wysokie wody gruntowe? Może niedaleko jest jezioro? A może teren kiedyś obejmowało wysypisko i pod warstwą ziemi znajduje się jakiś „syf”? A może teren jest cały czas podmokły? W takich wypadkach nie ma co się zastanawiać i należy zamówić takie badania, aby uniknąć w przyszłości problemów związanych z np. z nierównym posadowieniem budynku lub problemów, które mogą wystąpić już na etapie fundamentów. Koszt to ok. 1000 zł. Część osób uważa, że jeżeli budujesz się wśród istniejącej zabudowy, rozmawiałeś z sąsiadami i nie mieli oni żadnych problemów z podłożem podczas budowy (np. nie wystąpiły wody gruntowe, nie było niespodzianek związanych podczas kopania fundamentów), w okolicy nie ma zbiorników wodnych to teoretycznie można z takich badań geologicznych zrezygnować. Tak naprawdę jednak to projektant (a nie inwestor!) powinien podjąć taką decyzję. To projektant wykonuje projekt budynku, który będzie umiejscowiony na konkretnej (Twojej) działce i to on decyduje jakie należy zrobić badania przed rozpoczęciem budowy. W takiej sytuacji należy więc po prostu zawierzyć ekspertowi.

– Wypis i wyrys z rejestru gruntów  – Wniosek do złożenia najszybciej znajdziesz  na stronie internetowej gminy lub otrzymasz go na miejscu w wydziale geodezji. Gdzie złożyć wniosek? Starostwo powiatowe. Potrzebujesz numer ewidencyjny działki. Znajdziesz go albo w księdze wieczystej albo w notarialnej umowie kupna.

– Warunki przyłączenia do sieci energetycznej – chodzi o wydanie warunków technicznych przyłączy. W przypadku prądu należy udać się do najbliższego zakładu energetycznego. Do wniosku dołączasz dokument potwierdzający własność działki  i plan zabudowy na mapie.

– Warunki przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej: wnioski składamy w miejscowym zakładzie wodociągowym i/lub kanalizacyjnym. Potrzebujesz mapę zasadniczą.

– Warunki przyłączenia do sieci gazowej – wniosek składamy w gazowni. Potrzebujesz mapę zasadniczą.

– Uzgodnienie wjazdu na działkę – gmina (uwaga: niektóre gminy wymagają okazania planu zagospodarowania działki, tzn. wrysowania budynku na mapie przez architekta)

– Odrolnienie działki (wyłączenie z produkcji rolnej) – (jeżeli jest wymagane) – Starostwo Powiatowe. Działka może wymagać odrolnienia nawet gdy jest działką budowlaną! Wypis z rejestru gruntów określa bieżącą sytuację zagospodarowania (użytkowania) działki, a plan miejscowy jej przeznaczenia w przyszłości. Jeżeli działka ma użytek rolny, a w planie miejscowym jest przeznaczona na budownictwo jednorodzinne, to należy ją wyłączyć z produkcji rolnej.

 

PROJEKT!

 

Możesz wybrać gotowy projekt, który spełni wszystkie wymogi formalne lub zaprojektować dom „szyty na miarę” (tzn. zamówić projekt indywidualny).

Wybranie odpowiedniego projektu budowlanego to trudna sprawa. Z tego powodu nie nabierajmy się na promocje na różnych stronach z projektami domów, ani na śliczne wizualizacje – najważniejsze są oczekiwania Twoje i Twojej rodziny. W końcu będziesz w wybudowanym domu mieszkał zapewne kolejne kilkanaście lub kilkadziesiąt lat.

Wskazówka: Zdarza się, że wykonanie projektu indywidualnego jest tylko niewiele droższe od zakupu projektu katalogowego. Dzieje się tak dlatego, że projekty gotowe są uniwersalne i nie są dostosowywane pod konkretną działkę. Z tego wynikają dwie rzeczy:

– W projekcie z katalogu będziesz chciał zapewne wprowadzić mniejsze lub większe zmiany, aby dom lepiej spełniał Twoje oczekiwania (co kosztuje)

– Katalogowy projekt należy zaadaptować, czyli dostosować do Twojej działki (np. zmienić kąt dachu, aby dom był zgodny z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego), co oczywiście też kosztuje.

Z tego powodu zachęcam do myślenia o projekcie indywidualnym, aby od razu mieć projekt właściwie „szyty na miarę”.

Jeżeli masz już w ręku projekt to czas na uzyskanie zgody na pozwolenie na budowę lub zgłoszenie. Będziesz potrzebował 4 egzemplarze projektu budowlanego.

Dokumenty składasz w Starostwie Powiatowym.

 

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x